法人・会社が破産すると所有不動産はどうなるのか？
法人・会社について破産手続が開始されると，その法人・会社が所有する不動産（土地・建物）は，破産財団に属し，破産管財人が管理処分することになります（破産法３４条１項，７８条１項）。したがって，破産者は，破産手続開始後，破産管財人に対し，不動産に関する契約書類・図面・権利証などや，鍵・カードキーなどを引き継ぐ必要があります。
以下では，法人・会社が破産すると所有不動産はどうなるのかについて，東京 多摩 立川の弁護士 ＬＳＣ綜合法律事務所がご説明いたします。
法人・会社の所有不動産の取扱い
破産法 第３４条
第１項 破産者が破産手続開始の時において有する一切の財産（日本国内にあるかどうかを問わない。）は，破産財団とする。
第２項 破産者が破産手続開始前に生じた原因に基づいて行うことがある将来の請求権は，破産財団に属する。
＜第３項以下省略＞
破産法 第７８条 第１項
破産手続開始の決定があった場合には，破産財団に属する財産の管理及び処分をする権利は，裁判所が選任した破産管財人に専属する。
法人・会社が，自社ビルなど不動産（土地・建物）を所有していることがあります。不動産会社などであれば，自社ビル以外にも，賃貸物件などの不動産を所有していることもあるでしょう。
法人・会社の破産の場合，破産手続が開始すると，法人・会社が有していた一切の財産が破産財団に属し，破産管財人が管理処分権を有することになります（破産法３４条１項，７８条１項）。
したがって，不動産も破産財団に属し，破産管財人が管理処分権を有することになり，最終的には，破産管財業務の費用や，各債権者に対する弁済・配当に充てられることになります。
破産手続開始前の所有不動産の保管
前記のとおり，法人・会社が所有している不動産（土地・建物）も，破産財団に属する財産です。したがって，破産手続開始後，その不動産を破産管財人に引き継がなければなりません。
そのため，破産管財人に引き継ぐまでは，法人・会社において，その不動産を管理しておく必要があります。
物質的に管理するというだけでなく，不動産の登記名義が変更されないように，法的な意味での管理も必要となります。
また，法人・会社名義の不動産は，あくまでその法人・会社の財産です。取締役，代表者や社長個人などにその不動産の名義を移してしまうことは許されません。
もちろん，取引先や親族などの第三者に名義を移してしまうことも許されません。
他の債権者への支払いを停止しているにもかかわらず，懇意の取引先などの買掛金に対する代物弁済として，その不動産を譲渡してしまうこともできません。
これらの不動産譲渡をしてしまうと，破産手続開始後に破産管財人によって否認されることになります。それだけでなく，財産の隠匿として扱われ，破産犯罪の刑罰を科せられるおそれもあります。
法人・会社の破産を考えている場合，法人・会社の不動産を安易に使ってしまうことは避けるべきです。
ただし，破産手続の裁判費用や弁護士費用に法人・会社の財産を充てることは許されています。
現実的な話ですが，費用がなければ破産もできません。法人・会社の破産を考えている場合には，所有不動産を売却して，破産申立て費用に充てるということもあり得ます。
破産管財人による不動産の管理・処分
破産手続開始後，破産者である法人・会社の不動産を破産管財人に引き継ぎます。
不動産に関する契約書類や図面一式，権利証，鍵・カードキーなどを，破産管財人に引き渡します。従業員などが鍵を持っている場合には，その従業員から鍵を回収して，引き渡すことになります。
破産管財人は，不動産に，第三者や債権者等が無断で立ち入らないよう，施錠をし，立ち入りを禁止する旨の張り紙をするなどの措置をとります。
場合によっては，鍵を変えたり，警備システムがある場合にはその契約を継続するなどして，不動産を管理することになります。
これらの方法によっても，不法占拠や立ち入りのおそれがある場合には，破産管財人は，裁判所書記官・執行官・公証人に財産の封印をさせることができます（封印執行。破産法１５５条１項）。
そして，破産管財人は，その不動産を任意売却により換価処分します。
不動産に抵当権が設定されている場合
法人・会社の不動産に抵当権が設定されている場合があります。この場合，抵当権者は，抵当権を実行して債権の回収を図ることができます。
抵当権者は，破産手続において別除権者とされます。つまり，破産手続中であっても，抵当権を実行して，不動産を競売にかけ，優先的に債権回収できるということです。
もっとも，抵当権が設定されていようと，または，破産手続開始時にすでに競売が開始されていようと，その不動産が破産者の所有物である以上，破産財団に属する財産であることに違いはありません。
したがって，破産者である法人・会社の不動産は，抵当権が設定されているか，競売されているかにかかわらず，破産管財人に引き継がれることになります。
破産管財人は，抵当権が設定されている不動産であっても，まず，抵当権者と交渉しつつ任意売却を試み，破産財団の増殖を図っていきます。
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