賃貸人破産で破産管財人が契約解除した場合の賃貸借契約の処理とは？
賃貸人（貸主）である法人・会社について破産手続が開始された場合，賃借人が賃借権について登記，登録その他の第三者に対抗することができる要件を備えていない場合であれば，破産管財人は，破産法５３条１項に基づき，当該賃貸借契約を解除することができます。また，賃借人に債務不履行や無断転貸などがあった場合には，破産管財人は，民法５４１条や６１２条２項に基づいて賃貸借契約を解除することは可能です。破産管財人と賃借人との間で合意により契約を解除することもできます。賃貸借契約が解除された場合，賃貸借の目的物が破産法人・破産会社の所有物であれば，破産管財人はその目的物を換価処分し破産財団に組み入れます。未払いの賃料があった場合，破産管財人が賃借人に対して賃料の支払いを請求し，回収した賃料を破産財団に組み入れます。他方，賃借人が取得する敷金返還請求権は破産債権として扱われます（破産法２条５項）。
以下では，賃貸人破産で破産管財人が契約解除した場合の賃貸借契約の処理について，東京 多摩 立川の弁護士 ＬＳＣ綜合法律事務所がご説明いたします。
賃貸人である法人・会社が破産した場合の賃貸借契約の解除
破産法 第５３条
第１項 双務契約について破産者及びその相手方が破産手続開始の時において共にまだその履行を完了していないときは，破産管財人は，契約の解除をし，又は破産者の債務を履行して相手方の債務の履行を請求することができる。
第２項 前項の場合には，相手方は，破産管財人に対し，相当の期間を定め，その期間内に契約の解除をするか，又は債務の履行を請求するかを確答すべき旨を催告することができる。この場合において，破産管財人がその期間内に確答をしないときは，契約の解除をしたものとみなす。
第３項 前項の規定は，相手方又は破産管財人が民法第６３１条前段の規定により解約の申入れをすることができる場合又は同法第６４２条第１項前段の規定により契約の解除をすることができる場合について準用する。
破産法 第５６条
第１項 第５３条第１項及び第２項の規定は，賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利を設定する契約について破産者の相手方が当該権利につき登記，登録その他の第三者に対抗することができる要件を備えている場合には，適用しない。
第２項 前項に規定する場合には，相手方の有する請求権は，財団債権とする。
賃貸人（貸主）である法人・会社について破産手続が開始された場合でも，当該破産者が締結している賃貸借契約は，当然には終了しません。
したがって，破産管財人は，その賃貸借契約に基づく法律関係を清算しなければなりません。
賃貸人について破産手続が開始された場合，賃貸借契約は双方未履行双務契約として扱われます。
そのため，破産管財人は，賃貸借契約を解除するか，または，破産者側の債務を履行して賃借人に債務の履行（賃料の支払い）を請求するかを選択できるのが原則です（破産法５３条１項）。
もっとも，賃貸人の破産という自分と関係のない事情によって目的物の使用収益権を失うことになるとすると，賃借人に不利益を被らせます。不動産の賃貸借であれば，特に大きな不利益が生じるおそれがあります。
そこで，賃貸人について破産手続が開始された場合であっても，賃借人が賃借権について登記・登録・その他第三者に対抗できる要件を備えているときには，破産管財人は，破産法５３条１項に基づいて賃貸借契約を解除できないとされています（破産法５６条１項）。
したがって，賃貸人の破産においては，他の双方未履行双務契約よりも，破産管財人が契約を解除できる場合が限定されることになります。
>> 賃貸人である法人・会社が破産した場合の賃貸借契約の処理
第三者対抗要件の具備による破産法５３条１項の解除権の制限
上記のとおり，，賃借人が賃借権について登記・登録・その他第三者に対抗できる要件を備えている場合には，破産法５３条１項に基づく破産管財人の解除権が制限されます（破産法５６条１項）。
ここでいう第三者に対抗できる要件とは，物権変動等における対抗要件としての意味の第三者対抗要件ではなく，権利保護要件としての意味の第三者対抗要件であると解されています。
賃借権の第三者対抗要件としては，例えば，以下のものがあります。
- 不動産賃借権の登記（民法６０５条）
- 借地権の場合は，その土地上にある建物の所有権設定登記（借地借家法１０条）
- 建物借家権の場合は，その建物の引渡し（借地借家法３１条）
賃借人がこれら賃借権の第三者対抗要件を具備している場合，破産管財人は破産法５３条１項に基づく賃貸借契約の解除ができません。
賃貸人破産において賃貸借契約が解除される場合
上記のとおり，賃貸人破産においては，賃借人が賃借権について登記・登録・その他第三者に対抗できる要件を備えている場合，破産法５３条１項に基づく破産管財人の契約解除権が制限されます。
逆に言えば，賃借人が第三者対抗要件を備えていない場合には，破産法５３条１項に基づく解除が可能です。
また，破産法５３条１項に基づく解除が制限される場合でも，賃借人に債務不履行や無断転貸があった場合には，破産法５３条１項ではなく，民法５４１条・５４２条や民法６１２条２項に基づいて賃貸借契約を解除することは可能です。
もちろん，破産管財人と賃借人との間の話し合いで合意解除することも可能です。実務では，合意解除をすることの方が多いでしょう。
さらに，第三者対抗要件を具備しているか否かにかかわらず，賃貸借契約の期間が満了すれば，やはり賃貸借契約は終了します。
賃貸目的物の換価処分
賃貸借の目的物が破産法人・破産会社の所有物であった場合，破産管財人はその目的物を換価処分して破産財団に組み入れる必要があります。
賃貸人破産において，破産管財人によって賃貸借契約が解除された場合，破産管財人は，目的物を賃借負担のない物として第三者に売却して換価処分します。
>> 破産すると法人・会社の資産・財産はすべて処分されるのか？
賃料・家賃
破産管財人によって賃貸借契約が解除されれば，それ以降は家賃などの賃料は発生しません。もっとも，賃貸借契約解除までの間の賃料は発生します。この賃料の請求権も財産ですから破産財団に属する財産です。
したがって，支払われていない賃料があれば，破産管財人が賃借人に対して未払いの賃料を請求し，回収した賃料を破産財団に組み入れることになります。
この場合，賃借人は，賃料の前払いをしたことを理由として，破産管財人からの賃料請求を拒むことができます。
また，賃貸借契約は解除後も賃貸借目的物が返還・明け渡されていない場合には，賃料そのものは発生していないものの，その賃貸借契約の解除から目的物の返還・明渡しまでの間，賃料相当の損害金が発生していることになります。
この賃料相当損害金の請求権も破産財団に属する財産ですので，やはり，破産管財人が賃借人に対して請求し，回収した賃料相当損害金を破産財団に組み入れることになります。
敷金・保証金
賃貸借の目的物が不動産である場合，賃貸借契約締結に際して，賃借人から賃貸人に対し，敷金・保証金が差し入れられているのが通常です。
この敷金・保証金は，賃貸借契約が終了し，目的物である不動産が明け渡された時に，未払いの賃料や原状回復費用などを差し引いた上で，賃貸人から賃借人に返還されるべきものです（ただし，保証金については，敷金とは異なる性質のものとして取り扱われることもあります。）。
賃貸人破産においても，破産管財人が賃貸借契約を解約した場合，賃借人は敷金の返還を請求する権利を取得することになります。
この賃借人の敷金返還請求権は，破産手続開始前の敷金契約に基づく請求権であるため，破産債権となります（破産法２条５項）。
なお，賃借人は，敷金返還請求権と支払うべき賃料とを相殺することはできません。
ただし，賃借人は，破産管財人に対して賃料を弁済する場合，敷金返還請求権の限度で弁済額の寄託を請求できるとされています（破産法７０条後段）。
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