賃借人（借主）破産において破産管財人が履行請求した場合の賃貸借契約の処理とは？
賃借人である法人・会社について破産手続が開始された場合，破産管財人は，賃貸人に対し，破産者側の債務を履行して目的物の使用収益等の履行を請求することができます（破産法５３条１項）。破産管財人が履行請求をした場合，賃貸借契約は存続することになります。この場合，賃貸人の賃料請求権は財団債権となります（破産法１４８条１項７号）。破産管財人が履行請求をした場合は，賃借権を譲渡して換価処分し，賃貸借契約を清算することになります。
以下では，賃借人（借主）破産で破産管財人が履行請求した場合の賃貸借契約の処理について，東京 多摩 立川の弁護士 ＬＳＣ綜合法律事務所がご説明いたします。
賃借人破産における破産管財人による履行請求
破産法 第５３条
第１項 双務契約について破産者及びその相手方が破産手続開始の時において共にまだその履行を完了していないときは，破産管財人は，契約の解除をし，又は破産者の債務を履行して相手方の債務の履行を請求することができる。
第２項 前項の場合には，相手方は，破産管財人に対し，相当の期間を定め，その期間内に契約の解除をするか，又は債務の履行を請求するかを確答すべき旨を催告することができる。この場合において，破産管財人がその期間内に確答をしないときは，契約の解除をしたものとみなす。
第３項 前項の規定は，相手方又は破産管財人が民法第６３１条前段の規定により解約の申入れをすることができる場合又は同法第６４２条第１項前段の規定により契約の解除をすることができる場合について準用する。
賃貸借契約の賃借人（借主）である法人・会社について破産手続が開始された場合，その賃貸借契約は当然には終了せず，双方未履行双務契約として清算処理がされます。
具体的には，破産管財人が，その賃貸借契約を解除するか，または，破産者側の債務を履行して相手方である賃貸人（貸主）に対して履行請求をすることになります（破産法５３条１項）。
破産手続開始後における賃貸借目的物の使用収益に関する賃料請求権は財団債権となるので，通常は，賃料の発生を抑えるため，破産管財人は早期に賃貸借契約を解除することになります。
もっとも，破産管財業務を行う上で，賃貸借契約を存続させておかなければならないような事情があるということもあります。
また，賃借権そのものに価値があるため，その賃借権を換価処分した方が破産財団の増殖につながるということもあるでしょう。
そのような場合，破産管財人は，賃貸借契約の解除ではなく，履行請求を選択して，賃貸借契約の存続を図ることもあります。
>> 賃借人である法人・会社が破産すると賃貸借契約はどうなるのか？
履行請求をした場合の清算処理
破産管財人が履行請求を選択した場合，賃貸借契約は存続することになります。
具体的には，破産管財人は，賃貸人に対し，賃貸借目的物の使用収益をさせるよう請求し，その反面，破産財団から賃料を支払うことになります。
この場合の賃貸人による破産管財人に対する賃料請求権は，財団債権となります（破産法１４８条１項７号）。
もっとも，破産管財人が履行請求を選択したからと言って，いつまでも賃貸借契約を存続しておけるわけではありません。
破産手続である以上，破産手続が終了するまでには，賃貸借契約関係も清算しておく必要があります。
清算の方法としては，賃借権を換価処分することになるでしょう。
賃借権それ自体にも財産的価値があるということもありますから，賃借権それ自体を賃貸人に買い取ってもらったり，または，第三者に債権譲渡することによって換価処分し，それをもって賃貸借契約を清算するということです。
換価処分が困難になった場合には，賃貸人との間で合意により賃貸借契約を解除するという方法もあります。合意解除も困難である場合には，賃借権それ自体を破産財団から放棄して清算するほかないでしょう。
土地賃貸借において土地上に建物がある場合
賃貸借の目的物が土地である場合，その土地上に，土地賃借人であり破産者である法人・会社が建物を所有しているという場合があります。
この場合，土地の賃貸借契約を終了させてしまうと，土地上の建物を取り壊して収去しなければならなくなり，破産財団に収去費用の負担が生じることになりかねません。
そこで，この場合，破産管財人は，土地上の建物を借地権付き建物として地主や第三者に売却して換価処分できないかを試みることになります。
もちろん，借地権付き建物の売却を試みている間も土地の賃料は発生します。賃料の支払いがなければ，賃貸人は契約を解除することが可能です。
したがって，破産管財人は，借地権付き建物の売却を進めている間，土地の賃貸借契約を解除されてしまわないよう，賃貸人と協議するか，または土地の賃料を支払う必要があります。
借地権付き建物に担保が設定されている場合には，担保権者に地代の代払いを求め，競売手続中であれば，担保権者による地代代払い許可の申立てをしてもらうこともあるでしょう（民事執行法５６条１項）。
換価処分が困難である場合は，破産財団から放棄するほかないことになりますが，建物収去費用等の負担を避けるため，賃貸人と協議して，建物収去義務の免除を受けるなどの措置をしておく必要があります。
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