賃借人破産における原状回復請求権はどのように取り扱われるのか？
賃借人である法人・会社について破産手続が開始された場合，破産手続開始前に発生していた原状回復請求権は，破産債権として扱われます（破産法２条５項）。この場合の破産債権の額は「破産手続開始時における評価額」とされます（破産法１０３条２項１号イ）。破産手続開始後に発生する原状回復請求権については，財団債権として扱うべきとする見解（東京地方裁判所の解釈）と破産債権として扱うべきとする見解（大阪地方裁判所の解釈）とがあります。
以下では，賃借人破産における原状回復請求権はどのように取り扱われるのかについて，東京 多摩 立川の弁護士 ＬＳＣ綜合法律事務所がご説明いたします。
賃借人が破産した場合の原状回復請求権
賃貸借契約が終了した場合，賃借人（借主）は，賃貸人（貸主）に対し，賃貸借の目的物を原状回復して返還しなければならないのが原則です（民法５９８条，６１６条。なお，改正後の民法では６２１条。ただし，契約によっては原状回復義務の一部または全部が免除されていることもあります。）。
これを賃貸人の側からみると，賃貸人には，賃借人に対して原状回復をするよう請求できる権利（原状回復請求権）があるということになります。
賃借人である法人・会社について破産手続が開始された場合，この賃貸人の原状回復請求権をどのように扱うべきかが問題となってきます。
原状回復請求権をどのように扱うべきかという問題は，原状回復を誰が行うのか，その費用を誰が負担するのかという問題に行きつきます。
特に，不動産の賃貸借の場合は，原状回復費用が非常に高額になることも少なくないので，それを誰が負担しなければならないのかは，破産者側にとっても，賃貸人側にとっても切実な問題となります。
そのため，破産手続において原状回復請求権をどのように取り扱うべきかが重大な争点になってくることがあるのです。
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破産手続開始前に賃貸借契約が終了した場合の原状回復請求権
契約解除等によって，賃借人の破産手続開始前に賃貸借契約が終了していた場合は，破産手続開始の時点において，すでに原状回復請求権が発生していることになります。
破産手続開始時において，まだ実際に原状回復が行われていない場合，その原状回復請求権は，破産手続開始前の原因に基づいて生じた財産上の請求権」であるので，破産債権として扱われます（破産法２条５項）。
そして，原状回復請求権は「金銭の支払を目的としない債権」であるため，破産手続開始時における評価額をもって破産債権の額とされます（破産法１０３条２項１号イ）。
実際に原状回復を行った場合にかかるであろう費用の見込額が，原状回復請求権の破産手続開始時における評価額ということになるでしょう。
破産手続開始時において，賃貸人の負担で実際に原状回復が行われている場合には，実際に支出した金額が，原状回復費用の請求権として，破産債権として扱われることになります。
ただし，原状回復費用は過大に見積もられたり，過大に支出されるたりするおそれがあります。
そのため，実際に原状回復がされてないない場合・されている場合のいずれの場合であっても，原状回復請求権の金額として適正なものであるかどうかは，破産管財人によって調査・検討されることになります。
また，破産手続開始前の原状回復請求権は破産債権とされるので，賃貸人は，破産手続における配当によってしか，破産手続開始前の原状回復請求権の回収を図ることができません。
破産手続開始後に賃貸借契約が終了した場合の原状回復請求権
賃借人である法人・会社について破産手続が開始された場合であっても，賃貸借契約は当然には終了しません。契約解除等によって終了するまで賃貸借契約は存続します。
そのため，賃借人が破産した後も賃貸借契約が継続し，破産手続開始後に賃貸借契約が終了することもあり得ます。この場合，原状回復請求権も破産手続開始後に発生することになります。
この破産手続開始後の原状回復請求権をどのように取り扱うべきかについては，財団債権として扱うべきとする見解と破産債権として扱うべきとする見解とがあります。
東京地方裁判所（立川支部を含む。）では，破産手続開始後の原状回復請求権について財団債権として取り扱うことを原則としています。
これに対して，大阪地方裁判所では，破産手続開始後の原状回復請求権について破産債権として取り扱うことを原則としています。
したがって，破産手続開始後の原状回復請求権を財団債権と破産債権のいずれとして扱うべきかについては，まだ定まった解釈がないというのが現状でしょう。
ただし，破産手続開始後の原状回復請求権は破産債権となるのが原則であるとの見解をとった場合でも，「破産管財人として，破産手続の遂行過程で，破産財団の利益を考慮した上で行った行為の結果生じた債権といえる」ときには，財団債権として取り扱われることがあります（東京地判平成２０年８月１８日）。
なお，財団債権として扱われる場合，賃貸借契約が終了した際，その時点で破産財団に原状回復をするだけの資金が集まっていれば，破産管財人が原状回復を行うことになるのが通常です。
破産財団に原状回復をするだけの資金が集まっていない場合は，原状回復をせずに目的物を返還・明け渡し，その後，資金が集まったときに，破産手続外で，原状回復費用を賃貸人に弁済することになるでしょう。
破産債権として扱われる場合には，賃貸人は，破産手続における配当によってしか，破産手続開始後の原状回復請求権の回収を図ることができません。
賃借不動産内に残置された動産類の収去請求権
不動産の賃貸借契約が終了したにもかかわらず，賃借人の所有物等が不動産内に残置されていることがあります。この場合，賃貸人は，賃借人に対し，所有権に基づき残置物の収去（撤去）を請求できます。
この賃貸人が有する残置物の収去請求権も原状回復の一環といえます。
破産手続開始前に賃貸借契約が終了していた場合でも，破産手続開始後に賃貸借契約が終了した場合でも，不動産内に残置物がある以上，破産管財人が管理する財産の残地によって賃貸人の不動産を占有していると評価できます。
そのため，破産手続開始後の残置物収去請求権は，破産債権ではなく，財団債権となると解されています。
なお，残置物は賃貸人が自由に処分できないのが原則であるので，破産手続開始前に残置物収去請求権が発生していたとしても，破産手続開始による金銭化はされないのが原則と考えるべきでしょう。
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