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法人・会社の破産手続

不動産賃借人の破産における動産収去の取扱いとは?

賃借人である法人・会社について破産手続が開始された場合,賃貸人の残置物収去請求権は財団債権として扱われます(破産法148条1項4号)。そのため,破産管財人は,破産財団から費用を支出して残置物を収去することになります。ただし,収去費用を支出できるだけの破産財団が形成されていない場合には,残置物収去をしないまま明渡しを実現できるよう賃貸人と交渉することになるでしょう。

以下では,不動産賃借人の破産における動産収去の取扱いについて,東京 多摩 立川の弁護士 LSC綜合法律事務所がご説明いたします。

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不動産賃借人が不動産内に残置した動産の収去

不動産の賃貸借契約が終了した場合,賃借人(借主)は,賃貸人(貸主)に対し,賃借不動産を明け渡さなければなりません。

明渡しをするには,賃借不動産内から賃借人の所有動産や賃借人がリースしている動産などを収去・撤去した上で,賃貸人に賃借不動産を引き渡す必要があります。

賃借不動産内に賃借人の所有動産等が残置されている限り,そのことによって,賃借不動産の占有利用を継続していると言えるからです。

残置されている動産をすべて収去(撤去)した上で賃借不動産を引渡してはじめて,その賃借不動産を明け渡したと言えるのです。

不動産に取り付けられていない独立の動産だけでなく,不動産に取り付けられているものの,不動産と一体の物とは言えないような動産も,収去する必要があります((民法598条,616条。なお,改正後の民法では599条,616条。)。

これを賃貸人の側からみると,賃貸人は,賃借人に対して残置物や附属物を収去・撤去するよう請求できる権利(残置物・附属物の収去請求権)があるということになります。

賃借人である法人・会社について破産手続開始された時点において,すでに賃貸借契約が終了しているものの,賃借不動産内に残置物がある場合や,まだ賃貸借契約が終了していない場合には,賃貸人の残置物収去請求権を破産手続においてどのように扱うべきかが問題となってきます。

>> 賃借人である法人・会社が破産すると賃貸借契約はどうなるか?

賃借人破産における残置物収去請求権の取扱い

賃借人の破産手続開始時において,すでに賃貸借契約が終了しているものの,まだ賃借不動産内に残置された動産があるという場合,賃貸人は,残置物の収去請求権という債権を有する債権者となります。

前記のとおり,賃借不動産内に残置物が残されていると,賃借人が賃借不動産を不法に占有利用しているものとして扱われます。

もっとも,賃借人について破産手続が開始されると,賃借人の有する財産は破産財団に属し,その管理処分権は,破産者である賃借人から剥奪されて破産管財人に専属します。

残置物も破産管財人の管理処分下に置かれますから,賃借人の破産手続開始後においては,破産管財人が管理する残置物によって賃借不動産を占有利用していると評価されます。

そのため,賃借人の破産手続開始後における賃貸人の残置物収去請求権は,「破産財団に関し破産管財人がした行為によって生じた請求権」に該当し,財団債権として扱われます(破産法148条1項4号)。

財団債権に当たるため,破産管財人は,残置物のうち売却できるものは売却し,そうでないものは,破産財団から費用を支出して収去・撤去を実施します。

ただし,現実的には,売却できないものを撤去費するための費用分の破産財団も形成できないことがあります。

その場合,破産管財人は,残置物収去せずに明渡しできるよう,賃貸人と交渉することになります。

もっとも,賃貸人との明渡し交渉が難航することも少なくありません。その場合,申立人に対して残置物撤去費用分の予納金追納が求められることもあり得ます。

借地上の建物の場合

残置物とは言い難いですが,借地上に土地賃借人が所有する建物が建てられており,賃貸借契約が終了する前に,その土地賃借人について破産手続が開始された場合,破産管財人は,借地権付き建物の任意売却を試みることになります。

他方,破産手続開始前に土地賃貸借契約が終了していた場合や,破産手続開始後,建物売却前に賃貸借契約が終了した場合には,賃貸人の破産管財人に対する建物収去請求権は,財団債権(または取戻権)として扱われます。

建物を収去するだけの費用がない場合には,建物収去せずに明渡しできるよう,賃貸人と交渉することになります。

賃貸人が残置物を収去した場合の収去費用請求権

賃借不動産内に残置物がある場合でも,賃貸人は,勝手に残置物を処分することができません。残置物はあくまで賃借人または第三者の所有物だからです。

もっとも,残置物の所有者が所有権を放棄し,賃貸人による処分を認めた場合には,賃貸人が残置物を処分することが可能となります。

賃貸人が自ら残置物を収去した場合,賃貸人は賃借人に対して,収去にかかった費用を請求するのが通常です。

破産手続開始前に賃貸人が残置物収去をした場合の収去費用請求権は,破産手続開始前の原因に基づく債権であるので,破産債権として扱われます(破産法2条5号)。

他方,破産手続開始後に,破産管財人が残置物の処分を認めた場合には,その合意内容にもよりますが,財団債権として扱われるのが通常と思われます(ただし,破産管財人と賃貸人との間で,費用は賃貸人負担とする旨の合意が取り交わされるのが一般的でしょう。)。

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